CHƯƠNG 6.7 CÔNG TÁC GIA CÔNG, LẮP ĐẶT CỬA

6.7.1 Những vấn đề chung
6.7.1.1 Phạm vi của chương
Nêu phạm vi của chương, Ví dụ: Chương này nêu các định nghĩa, thuật ngữ, các tiêu chuẩn áp dụng, yêu cầu đối với vật liệu, chuẩn bị thi công, thi công và nghiệm thu công tác gia công, lắp đặt cửa trong các công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp.
6.7.1.2 Các chương và tài liệu liên quan
Liệt kê các chương và các tài liệu liên quan, ví dụ: Chỉ dẫn kỹ thuật nêu tại chương này cần áp dụng cùng các chỉ dẫn nêu tại các chương của phần 4. “Công tác bê tông, bê tông cốt thép, gạch đá.”
6.7.1.3 Các định nghĩa
Nêu các định nghĩa, thuật ngữ sử dụng trong chương.
6.7.1.4 Các tiêu chuẩn và quy phạm áp dụng
Nêu các tiêu chuẩn và quy phạm áp dụng. Ví dụ:
- TCXD 192:1996 "Cửa gỗ - Cửa sổ, cửa đi - Yêu cầu kỹ thuật".
- TCXD 237-1999 "Cửa kim loại - Cửa sổ, cửa đi - Yêu cầu kỹ thuật ".
- TCVN 7451:2004 "Quy định kỹ thuật cho các loại cửa dòng sản phẩm uPVC có lõi thép gia cường".
- TCVN 7452:2004 "Phương pháp thử các loại cửa dòng sản phẩm uPVC có lõi thép gia cường".
- TCVN 7452-1:2004 "Xác định độ lọt khí".
- TCVN 7452-2: 2004 "Xác định độ kín nước".
- TCVN 7452-3:2004 "Xác định độ bền áp lực gió".
-TCVN 7452-4:2004 "Xác định độ bền góc hàn thanh profile uPVC".
- TCVN 7452-5:2004 "Xác định lực đóng".
- TCVN 7452-6:2004 "Thử nghiệm đóng và mở lặp lại".
6.7.1.5 Yêu cầu về thời điểm, mầu sác và chất lượng công tác vôi, sơn, véc ni
- Nêu các yêu cầu về thời điểm được phép lắp cửa sổ và cửa đi.
- Nêu các yêu cầu về độ an toàn phải đạt của cửa và kết cấu gắn cửa để tiến hành lắp cửa.
6.7.2 Các yêu cầu về cửa chưa lắp vào công trình
- Nêu các yêu cầu về chất lượng gỗ, loại gỗ, nhóm gỗ, vân gỗ.
- Nêu điều kiện được sử dụng gỗ dán, ván ép.
- Nêu các yêu cầu về chất lượng gia công và lớp phủ ngoài của cửa.
- Nêu các yêu cầu về báo cáo biện pháp ngâm tẩm, xử lý gỗ trước và sau gia công.
- Nêu các yêu cầu về phụ kiện, phụ tùng cửa từ chất liệu đến mức chuẩn xác gia công.
- Nêu các yêu cầu về kim loại chế tạo cửa, độ chính xác gia công, độ bền chắc ở khâu liên kết thanh, chất lượng liên kết mộng và keo hóa cứng liên kết mộng. Các yêu cầu của
lớp phủ ngoài.
- Nêu các yêu cầu về kích thước, độ chuẩn xác, độ vuông góc tại các góc, độ ổn định, độ vênh  và độ tin cậy sử dụng.
- Nêu các yêu cầu về các gioăng kính, độ bảo đảm kín khít chống nước xâm nhập.
- Nêu các yêu cầu về liên kết các loại như bản lề, rãnh trượt, trục xoay ...
- Nêu các yêu cầu về sự lắp khít với ô dành cho từng loại cửa.
- Nêu các chất kết dính, keo, nhựa được phép sử dụng
- Nêu yêu cầu về ca-ta-lô cho những sản phẩm thương mại hóa cao.
- Nêu các yêu cầu về chất lượng tổ hợp hệ cửa như : độ bền và thử nghiệm độ bền, các yêu cầu cách âm, cách nhiệt, độ không cho nước qua, độ chống côn trùng xâm nhập, độ chống mục, mọt, độ kín khít và dễ quay, dễ mở của cánh với khuôn.
- Nêu các yêu cầu về cấu tạo, gia công, liên kết, lắp đặt:
- Nêu các yêu cầu về mộng và sự khớp ráp của cửa gỗ và kim loại.
- Nêu các yêu cầu về liên kết các thanh của khung cánh, khuôn cửa bằng các loại mộng được phép.
- Nêu các yêu cầu về liên kết giữa khuôn, khung với kết cấu tường, cột, dầm. Chú ý về độ bền chắc, độ ổn định, sự chính xác về kích thước và các quy định về vật liệu dùng làm liên kết.
- Nêu lưu ý đến việc sử dụng lâu dài. Ví dụ: không cho nhôm và hợp kim nhôm tiếp xúc trực tiếp với xi măng mà phải sơn cách điện cho kim loại nhôm và hợp kim nhôm trước khi bắt chặt những kết cấu kim loại này với kết cấu dùng vật liệu có xi măng.
- Nêu các yêu cầu về nẹp che giữa hai cánh, giữa cánh và khuôn cửa.
- Nêu các yêu cầu về gioăng, nẹp bằng cao su về chất lượng và độ kín khít.
- Nêu các yêu cầu về thoát nước cho ngưỡng cửa, ngưỡng gạt nước ở thanh dưới của khung cánh cửa và khuôn cửa. Kiểm tra các chi tiết cửa, không cho nước vào nhà khi mưa tạt ngang.
- Nêu yêu cầu về các thử nghiệm về độ phẳng của tổ hợp khung và cánh.
- Nêu các yêu cầu về chất lượng cho bộ khuôn và cánh đã tổ hợp và các yêu cầu khi lắp vào vị trí.
- Nêu các yêu cầu về song cửa.
- Nêu các yêu cầu về phụ tùng cửa. Ví dụ: yêu cầu về vật liệu, độ chính xác gia công, độ dày lớp mạ phủ hay độ bóng và các yêu cầu về lắp phụ tùng cửa.
- Nêu các yêu cầu về kính. Ví dụ: các yêu cầu về chúng loại kính, chất lượng kính, các quy định về tổ hợp kính vào cửa hoặc khuôn cánh, khuôn cố định.
- Nêu các yêu cầu về cấp gió tác động lên hệ cửa và hồ sơ thí nghiệm đạt các tiêu chí bền chống áp lực gió.
- Nêu các điều kiện lưu giữ và bảo vệ cửa ngay tại nơi thi công tránh biến dạng và các tác động ngoại lai làm hư hỏng cửa.
- Nêu cách thức di chuyển các bộ cửa trên công trường nhằm bảo vệ chông hư hỏng.
- Nêu các chỉ định về phép thử độ phẳng mặt của cánh cửa, bộ cửa và tổ hợp khung và cánh.
 - Nêu các chỉ định về thử độ va đập của cửa đi.
- Nêu các yêu cầu về cửa sổ với nhà cao tầng. Ví dụ: Về cách mở, về độ bền chống gió kể cả thử nghiệm để xác định và kiểm tra độ bền chống gió như các yêu cầu trong TCXD 192-1996.
- Nêu các yêu cầu về độ không thấm nước và phương pháp thử nghiệm. Có thể tham khảo BS 5368: Part 2: 1980 EN 86.
- Nêu các yêu cầu với loại cửa đi kiêm cửa sổ về chất lượng hình học, về độ kín khít, độ chống lọt khí.
- Nêu yêu cầu về thử nghiệm chống lọt khí như trong ISO 6613: 1980 (E).
6.7.3 Kiểm tra và nghiệm thu
- Nêu các tiêu chí kiểm tra cuối cùng.
- Nêu yêu cầu về hồ sơ cho công tác nghiệm thu.
- Nêu các báo cáo kết quả thử nghiệm.
- Nêu yêu cầu báo cáo nghiệm thu từng phần trước khi nghiệm thu chung phần cửa.
- Nêu yêu cầu báo cáo khắc phục những tồn tại yêu cầu phải hoàn chỉnh.
- Nêu yêu cầu về bản vẽ hoàn công về công tác lắp đặt cửa.

Read More

Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

1. Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới ,không dùng các thủ thuật không được phép để mưu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi giới giữa người mua và người bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhưng an toàn cho cả các bên .
2. Không được cho người khác mượn, thuê chứng chỉ hành nghề;
3. Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ;
4. Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.

5. Tuân thủ Quy tắc đạo đức của Hiệp hội bất động sản Việt Nam.

Read More

Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản và vai trò môi giới

Môi giới BĐS là làm trung gian trong giao dịch mua bán bất động sản

Hoạt động môi giới phải công khai trung thực và tuân thủ pháp luật
1. Nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

a. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
b. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
c. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. 

2. Nhà môi giới bất động sản:

- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)
- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp
thời điều chỉnh dự án.

Trước khi có Luật kinh doanh bất động sản thì vai trò của “cò” nhà đất không được thừa nhận trong xã hội. Khi nói đến cò nhà đất là người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo. Chính vì vậy họ không muốn khi tham gia giao dịch bất động sản trên thị trường lại phải thông qua “cò” nhà đất. Tuy nhiên cũng có những giao dịch thành công khi có sự tham gia của cò với vai trò trung gian. Chính tâm lí lo sợ và vai trò của nhà môi giới không được xã hội thừa nhận, điều này hạn chế các giao dịch trên thị truờng, làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới kìm hãm sự phát triển của thị truờng bất động sản. Rõ ràng môi giới bất động sản có những mặt tích cực và tiêu cực, chính những người tham gia nhiều khi biến cho thị trường này méo mó, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau:

Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:

Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Đồng thời ta biết rằng thị trường bất động sản nước ta mới sơ khai hình thành các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo. Từ đó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết định. Như thế rõ ràng giá cả ở đây không phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản.

Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển:

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản. Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

Góp phần ổn định trật tự , an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động

sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định . Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản 

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.

 

Read More